Leonardo Roscoe Bessa
Titular da Segunda Promotoria de Defesa do Consumidor
O jornal Correio Braziliense tem veiculado nos classificados de Domingo recomendação da Promotoria de Defesa do Consumidor: antes de compra imóvel na planta verifique a existência do memorial de incorporação.
Afinal, o que significa e qual a importância do registro do memorial de incorporação?
Em 1964, foi editada uma lei que tinha por objetivo organizar a atividade de incorporação imobiliária (venda de imóvel na planta). Isto porque era bastante comum a fraude no setor. Pessoas inescrupulosas, após recebimento de grandes somas em dinheiro, simplesmente desapareciam, sem sequer haver iniciado a construção do empreendimento.
A norma (Lei 4591/64) determinou que o empresário não pode iniciar a negociação da unidade imobiliária, antes de registrar no Cartório de Imóveis uma série de documentos. Este conjunto de documentos é denominado memorial de incorporação. São, na verdade, quinze documentos, entre os quais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado pelo GDF, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certidão negativa de débito com a Previdência Social, cálculo da área das edificações, discriminação detalhada do acabamento e material a ser utilizado na construção.
A lei esclarece, ainda, que o detalhamento da obra, constante no memorial de incorporação obriga o empresário. Em caso de inobservância, como por exemplo, utilização de material de acabamento de qualidade inferior ao indicado no memorial, tem o consumidor direito a substituição do material ou indenização, em virtude da diminuição do valor do bem.
O memorial de incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que abrange a região na qual o empreendimento será construído. Dessa forma, se o imóvel for localizado na Asa Norte, o registro deverá ocorrer necessariamente no 2º Cartório de Registro de Imóveis. Se o prédio for situado na Octogonal ou Sudoeste, o registro deve ocorrer junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis.
Além disso, toda publicidade referente a incorporação imobiliária deve conter expressamente o número do registro do memorial e a indicação do Cartório.
A existência do memorial confere garantia absoluta quanto a construção e entrega do empreendimento? Não, apenas há sinais positivos da viabilidade da construção. Todo pagamento antecipado para recebimento do bem em data futura envolve um certo risco. Por isso, também é importante se informar adequadamente sobre a seriedade da empresa com a qual se pretende negociar.
Assim, além das cautelas naturais que devem ser tomadas em qualquer negócio, não deixe de verificar, quando for comprar imóvel na planta, se a empresa efetuou o registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis.